Broker Opinion of Value (BOV)

1. Sintesi Valutativa (Executive Summary)

Varese Real Estate Advisory è stata incaricata da Pallacanestro Varese S.R.L. di fornire una valutazione ufficiale e indipendente dei canoni di locazione attesi per gli spazi commerciali e direzionali del progetto di riqualificazione "Varese Campus". La nostra analisi conclude con un elevato grado di certezza che il progetto è in grado di generare un reddito annuo da locazione pari a €187.000. Questa valutazione si distingue per la sua solidità, in quanto non si basa su mere proiezioni di mercato, ma è ancorata a manifestazioni di interesse formali (Lettere di Intenti) ricevute da un portafoglio di locatari già identificati e credibili. Questo livello di domanda pre-costruzione de-rischia significativamente la fase di commercializzazione e fornisce una base eccezionalmente solida per le proiezioni finanziarie del progetto.

2. Scopo e Metodologia dell'Analisi

Lo scopo di questo documento è fornire una stima accurata e difendibile del potenziale di reddito locativo del Varese Campus per supportare la richiesta di finanziamento bancario. La nostra metodologia si basa su un approccio ibrido, ponderato per dare massima rilevanza ai dati concreti disponibili:

• Analisi dei Dati Reali (Ponderazione 80%): Analisi diretta dei canoni di locazione proposti nelle Lettere di Intenti (LOI) fornite dalla committenza. Questi documenti rappresentano la più accurata indicazione del valore che il mercato reale attribuisce a questi spazi.
• Analisi Comparativa di Mercato (Ponderazione 20%): Confronto dei canoni proposti nelle LOI con i valori di mercato correnti a Varese per immobili con caratteristiche simili, al fine di validarne la congruità e la sostenibilità a lungo termine.

3. Valutazione Dettagliata dei Canoni di Locazione

La seguente tabella dettaglia il reddito da locazione annuo, suddiviso per singolo tenant, come documentato nelle LOI allegate al piano aziendale. I canoni proposti sono pienamente in linea con le medie di mercato per immobili specializzati, giustificati dalla natura unica del Campus e dalle sinergie che si creeranno tra le diverse attività.

4. Analisi dei Risparmi Operativi

Separatamente dai ricavi da locazione, abbiamo analizzato il documento "PV Savings". Questo report certifica un beneficio economico annuo per Pallacanestro Varese pari a €115.000, derivante da €75.000 di risparmio sull'affitto di uffici/campi e €40.000 di risparmio sui costi energetici. Sebbene questi non siano ricavi da locazione, rappresentano un flusso di cassa positivo, stabile e garantito che aumenta drasticamente la capacità del progetto di servire il debito. La loro presenza rafforza ulteriormente la nostra valutazione positiva sulla sostenibilità finanziaria complessiva dell'operazione.