Un Investimento Strategico nel Futuro di Varese
Proposta di investimento per la trasformazione del Varese Campus: un progetto garantito, con domanda di mercato confermata e una solidità finanziaria eccezionale.
Analisi FinanziariaFinanziamento Richiesto
€2.500.000
NOI (Anno 1)
€233.720
DSCR
1.60x
La Visione: Un Nuovo Polo per Varese
Il progetto "Varese Campus" nasce per creare un ecosistema integrato che unisca sport di alto livello, benessere e attività commerciali. La riqualificazione non solo doterà il club di infrastrutture all'altezza delle sue ambizioni, ma genererà anche un indotto positivo per il territorio, creando un nuovo punto di riferimento per famiglie, sportivi e aziende.
Rendering del progetto
Il Progetto in Dettaglio
L'investimento di €3.000.000 sarà destinato a una riqualificazione completa della struttura, come dettagliato nelle planimetrie ufficiali del progetto.
Piano Rialzato
Aree direzionali, uffici e spazi comuni.
Piano Seminterrato (Palestre)
Aree dedicate a palestra, pilates e spogliatoi.
Piano Seminterrato (Negozi)
Spazi commerciali e area ristorazione.
Solidità Finanziaria Comprovata
Un'analisi dettagliata basata su dati reali provenienti da lettere d'intenti e report ufficiali, che dimostra la straordinaria redditività e resilienza del progetto.
Dettaglio Ricavi e Risparmi (Anno 1)
| Fonte | Importo Annuale (€) | Base di Calcolo |
|---|---|---|
| Risparmi Operativi Diretti | ||
| Risparmio Affitto Uffici/Campi | €75.000 | Report PV Savings |
| Risparmio Costi Energetici | €40.000 | Report PV Savings |
| Ricavi da Locazione (Confermati da LOI) | ||
| Affitto Palestra | €67.000 | LOI Palestra |
| Affitto Ivolution LAB | €55.000 | LOI Ivolution |
| Affitto Uffici LSG | €24.000 | LOI LSG |
| Affitto Ristorante | €24.000 | LOI Ristorante |
| Affitto Studio Pilates | €17.000 | LOI Pilates |
| Totale Ricavi e Risparmi | €302.000 | |
Dettaglio Spese Operative (Anno 1)
| Voce di Spesa | Costo Annuale (€) | Base di Calcolo |
|---|---|---|
| Assicurazione (Proprietà e RC) | €15.000 | Preventivo basato sul valore dell'asset |
| Commissioni di Gestione Immobiliare | €7.480 | 4% dei Ricavi da Locazione (€187k) |
| Riparazioni e Manutenzione | €15.000 | Stima standard di settore |
| Utenze Aree Comuni | €12.000 | Stima per spazi condivisi |
| Marketing e Spese Amministrative | €5.000 | Fondo per attività di leasing |
| Fondo Ammortamento (CAPEX Reserve) | €15.000 | 0.5% del valore del progetto/anno |
| Totale Spese Operative Annuali | €69.480 |
*Le tasse di proprietà (IMU) sono a carico del proprietario dell'immobile e non costituiscono un costo operativo.
Pro-Forma Finanziario (Scenario Raccomandato)
| Metrica | Anno 1 | Anno 2 | Anno 3 |
|---|---|---|---|
| Totale Ricavi e Risparmi | €302.000 | €306.725 | €311.566 |
| Spese Operative | -€69.480 | -€71.217 | -€72.997 |
| Utile Operativo Netto (NOI) | €232.520 | €235.508 | €238.569 |
| Rata del Finanziamento | -€146.165 | -€146.165 | -€146.165 |
| Flusso di Cassa Netto | €86.355 | €89.343 | €92.404 |
| DSCR | 1.59x | 1.61x | 1.63x |
*Basato su un finanziamento di €2.5M al 5% su 25 anni e un apporto di capitale di €500k. Crescita annua dei ricavi del 2.5% e delle spese del 2.5%.
Stress Test Finanziario Severo
Il modello resiste a uno scenario avverso che prevede simultaneamente una sfitto del 20% dei ricavi da locazione e un aumento del 10% delle spese operative.
| Metrica (Stress Test) | Importo (€) |
|---|---|
| Ricavi Totali in Stress | €264.600 |
| Spese Operative in Stress (+10%) | -€76.428 |
| NOI in Stress | €188.172 |
| Rata del Finanziamento | -€146.165 |
| DSCR (Stress Test) | 1.29x |
*Un DSCR superiore a 1.25x anche nello scenario di stress posiziona il progetto in una categoria di rischio eccezionalmente bassa.
Leadership e Management
Il progetto è guidato da un team di caratura internazionale con comprovata esperienza nei settori sportivo, finanziario e industriale, garantendo un'esecuzione strategica e un'eccellenza operativa.
Antonio Bulgheroni
Consiglio di Amministrazione
Figura storica di Varese, ex giocatore e industriale di successo (ex CEO Bulgheroni SpA, Presidente Lindt & Sprüngli Italia).
Paolo Perego
Vice Presidente
Fornisce una supervisione strategica chiave al club, forte di una vasta esperienza nella leadership aziendale regionale.
Stefano Bonfiglio
Partner, Sterling Square
Co-fondatore del fondo di private equity Stirling Square, porta un'esperienza elitaria nella finanza globale (Bankers Trust, MBA Wharton).
Team Esecutivo
Luis Scola
CEO & Proprietario
Leggenda del basket mondiale, guida la visione strategica e la gestione operativa del club.
Maksim Horowitz
GM, Business & Strategy
Guida lo sviluppo del business e le iniziative di crescita a lungo termine.
Marco Zamberletti
Sponsorship & Partnership
Gestisce le relazioni commerciali e le sponsorizzazioni chiave.
Documentazione Completa
Accesso a tutta la documentazione di supporto per una revisione completa della proposta. I file sono disponibili per il download in formato PDF.
Planimetrie Architettoniche
Disegni esecutivi e piante dettagliate del progetto.
Lettere di Intenti (LOI)
Impegni formali da parte di tutti i futuri locatari.
Broker Opinion of Value
Validazione dei canoni di mercato da parte di terzi.
Report Risparmi PV
Analisi dettagliata dei risparmi operativi certificati.
Documenti Legali
Include la Garanzia della Proprietà e il contratto di appalto.